Дом.РФ IPO: анализ бизнеса, драйверы оценки и ключевые риски
Введение
Первичное размещение акций Дом.РФ запланировано на конец ноября 2025 года и станет знаковым событием рынка капитала. Компания прошла реорганизацию в ПАО, планирует продать до 5% акций и сохраняет контроль государства на уровне не ниже 50%+1 акции. Организуют сделку ВТБ и Т-Банк, Минфин отмечает высокий предварительный спрос, что создает базу для формирования качественной книги заявок и дальнейшей ликвидности.
Бизнес-модель
Банковский сегмент
Дом.РФ выдает ипотечные кредиты по госпрограммам и финансирует застройщиков. Объем ипотечных активов превысил 5,6 трлн руб., проектного финансирования — 6,7 трлн руб. Операции по кредитам обеспечивают стабильный процентный доход и синергии с программами доступного жилья.
Небанковский сегмент
Секьюритизация ипотечных кредитов (2,9 трлн руб. за 2016–2024 гг.) генерирует комиссионный доход и освобождает капитал. Компания управляет арендным жильем, лизингует инженерные системы и развивает цифровые услуги, что расширяет доходную базу и снижает зависимость от процентного маржа.
Финансовые показатели
Прибыль и рентабельность
Чистая прибыль по МСФО за I полугодие 2025 года выросла на 15% до 39,1 млрд руб. ROE составил 20,3%, NIM — 3,5%. Такой уровень эффективности превышает средние показатели по банковскому сектору и отражает успешную модель фонда кредитования.
Операционные метрики
CIR около 26% говорит о хорошей операционной дисциплине, а cost of risk на уровне 0,6% указывает на качественный кредитный портфель и адекватные резервы. Эти результаты подкрепляют инвестиционный кейс при оценке перед IPO.
Драйверы оценки
Капитал и мультипликаторы
Оценка Дом.РФ на уровне «около капитала» (~393 млрд руб.) базируется на P/BV 1,0–1,2 и P/E 8–12. Дивидендная доходность ожидатся на уровне 5–7%, что важно для стратегий доходного инвестирования и привлечения институционалов.
ESG и миссия
Социальная миссия — обеспечение доступного жилья — усиливает привлекательность для устойчивых инвесторов. ESG-факторы включают программы энергоэффективности и цифровую трансформацию продуктов, что соответствует международным стандартам.
Секьюритизация и ипотека
Роль секьюритизации
Секьюритизация позволяет управлять рисками и капиталом: Дом.РФ выпускает ценные бумаги под ипотечные кредиты и продает их. Это освобождает ресурсы для новых займов и обеспечивает комиссионные доходы.
Рынок ипотечных облигаций
Объем вторичного рынка ипотечных облигаций продолжает расти, а Дом.РФ выступает одним из ведущих оригинаторов, предлагая привлекательные купонные ставки и долгосрочную поддержку инвесторов.
Риски бизнеса
Кредитные риски
Концентрация портфеля на жилищном секторе делает компанию уязвимой к изменениям спроса и цен на недвижимость. NPL на уровне 1,5% и покрытие резервами 150% демонстрируют, что текущие риски контролируются, но стресс-тесты необходимы для оценки устойчивости в кризис.
Процентный риск
Ставка ЦБ влияет на маржу: снижение до 17% в сентябре 2025 благоприятно для спроса, но снижает NIM. ALM-управление поможет смягчить эффект и поддержать стабильность маржи.
Операционные риски
Цифровизация и сложность бизнес-модели увеличивают вероятность технологических и организационных сбоев, что может сказаться на операционных затратах и сервисе.
Рекомендации инвесторам
Анализ финансов
Проверяйте ROE>20%, NIM>3%, COR<1%, CIR<30%, рост прибыли>10% год к году. Сравните показатели с Топ-5 банков и институтами развития.
Изучение проспекта
Включает бизнес-описание, детальный разбор рисков, прогнозы использования средств, дивидендные планы. Оценивайте качество аудита и прозрачность прогнозов.
Управление рисками
Диверсифицируйте участие в нескольких IPO, ограничивайте долю портфеля до 10%, готовьте сценарии по разным уровням аллокации, отслеживайте кредитный портфель и макрофакторы.
Заключение
IPO Дом.РФ открывает доступ к крупному институциональному активу с прогнозируемыми потоками и социальной миссией. Для международных и локальных инвесторов ключ — баланс эффективности (ROE, NIM), драйверов стоимости (секьюритизация, дивиденды) и системного управления рисками (кредитные, процентные, операционные). При правильном подходе размещение может стать успешным и задать ориентиры для будущих приватизаций.
