Инвестирование в недвижимость с целью последующей сдачи объекта – популярный способ вложения средств. Наибольшей востребованностью пользуются помещения и строения, расположенные за рубежом, к примеру, в Европе, на берегу моря или океана.
Однако, как и любой другой способ инвестирования, данный имеет свои особенности и подводные камни. На что же необходимо обратить внимание и как правильно вкладывать деньги, чтобы не пожалеть впоследствии?
На эти вопросы хотел бы ответить основатель компании «Ойл Ресурс Групп» Терёшкин С.И. С плодами предпринимательской деятельности бизнесмена можно ознакомиться на его сайте org-company.ru (орг-компани.ру).
Особенности инвестирования
На специализированных сайтах часто встречаются объявления о продаже объектов в Европе или Америке. При правильном выборе помещения, недвижимость может принести неплохой доход. Однако существуют подводные камни, о которых лучше знать заранее.
Америка
В последнее время все чаще появляются объявления о продаже объектов во Флориде. В качестве аргумента и основного преимущества приводится ожидаемый рост стоимости цены на 25 и более процентов. Доходность же превышает 10% годовых. Предложение действительно очень заманчивое. Однако, прежде чем совершить сделку, следует обратить внимание на следующие факторы:
- Способы расчета прироста стоимости. Большинство риелторов, чтобы ввести покупателя в заблуждение, берут в расчет цены 2006-2007 года. В тот период наблюдался пик, на который ориентироваться - нельзя. Более того, компании по торговле недвижимостью часто продают иностранцам недвижимость по существенно завышенной цене. Это обусловлено тем фактом, что покупатель не может самостоятельно приехать и лично промониторить рынок. Чтобы не переплачивать и оценить возможность последующей продажи, стоит составить и отправить запросы нескольким риелтерским компаниям из Америки и уточнить у них, за какую стоимость можно реально реализовать объект. Вероятнее всего цена будет существенно ниже.
- Способы подсчета доходности. Часто риелторами не учитывается налог на имущество, на доход, сборы и различные платежи. Это делается намеренно, с целью повысить привлекательность объекта. Чтобы оценить реальную доходность, важно затребовать у продавца все платежки, а также выписку расходов на осуществление ремонтных работ. Если же ответ не удовлетворил, можно уточнить детали у соседей продавца, а также местных юристов.
- Частота смены арендатора. Необходимо заранее уточнить, как часто недвижимость меняет арендаторов, а также стоимость услуг управляющей компании за поиски новых. При частой смене владелец получит гораздо меньший доход. Увеличатся промежутки, когда объект будет простаивать.
Дополнительно владельцу придется понести расходы на отправку налоговых деклараций в Америку, оплату труда переводчика и налогового консультанта.
Европа
Европейский рынок коммерческой недвижимости является очень привлекательным и перспективным для инвестирования. Стоимость объектов гораздо ниже, нежели в США. Многочисленные финансовые структуры и застройщики предлагают приобрести помещение в ипотеку под минимальный процент.
При этом важно обратить внимание на ряд факторов:
- Условия кредитования. Европейские банки часто выдают займ с определенным процентом погашения тела. Цифра может составлять даже 1%. В результате по окончании срока кредитования у владельца недвижимости еще может остаться задолженность перед финансовой структурой. То есть ему придется либо заново заключать договор ипотеки, либо полностью гасить остаток. В противном случае банк самостоятельно продаст помещение.
- Сумма в договоре. Часто владельцы недвижимости при заключении договора просят указать сумму, которая гораздо меньше реальной. Таким образом предыдущий владелец пытается минимизировать налоги. При этом важно понимать, что возможно впоследствии возникнет недвижимость реализации объекта. И далеко не все покупатели будут такими же сговорчивыми. В результате продавцу придется заплатить большой налог с разницы между ценой покупки и продажи.
- Уточнение затрат. Необходимо заранее выяснить размер всех коммунальных платежей, налога на недвижимость и прочие выплаты. Нет гарантии, что арендатор найдется сразу после приобретения инвестором объекта. Также могут возникнуть периоды, когда недвижимость простаивает. При этом налоги и коммуналку придется оплачивать.
- Необходимость ремонта. Перед покупкой следует тщательно осмотреть объект и оценить сумму, которую в него необходимо вложить. Арендатор вряд ли захочет заключить договор на полуразрушенное помещение. Стоимость работ может быть неподъемной для инвестора. В результате средства будут заморожена на неопределенный срок.
Не стоит слепо доверять риелтерской компании. Необходимо внимательно изучить отзывы о ней в Интернете. Также следует лично посетить объект инвестирования, поговорить с владельцем, удостовериться в благополучности района и наличии объектов инфраструктуры.
Дополнительно можно привлечь грамотного юриста и независимого строительного эксперта, который сможет оценить ветхость помещения и необходимость проведения ремонта. Оплата труда специалистов гораздо меньше затрат, которые могут возникнуть.
Что касается Европы, особое внимание следует уделить объектам в Великобритании и Каталонии. В первом случае Brexit может привести к совершенно неожиданным последствиям. С Каталонией ситуация также очень неоднозначная. Волнения и риск отсоединения от Испании приводят к снижению стоимости недвижимости и падению спроса среди арендаторов.
Также с особой осторожностью следует подходить к инвестированию в строящиеся объекты. К сожалению, в Европе у застройщиков тоже иногда возникают проблемы. В результате строительство замораживается, а инвесторы теряют свои деньги, так и не получив в собственность недвижимость.
