Что такое «эффект Долиной» и почему он стал одним из ключевых рисков на рынке недвижимости России и СНГ. Анализ угроз для инвесторов, причины судебных отмен сделок и рекомендации по защите покупателя.
Термин «эффект Долиной» вошел в обиход после резонансного случая, связанного с известной певицей Ларисой Долиной. Под этим названием понимают мошенническую схему, при которой продавец квартиры (обычно пожилой человек) после совершения сделки через суд отменяет её, ссылаясь на то, что якобы стал жертвой телефонных мошенников. Такая схема позволяет «продавцу» вернуть обратно квартиру, оставив у себя уплаченные покупателем деньги. Появление термина зафиксировано в СМИ и даже энциклопедических источниках: например, в конце 2025 года в Википедии вышла статья с подробным описанием этого явления (преимущественно связанного со случаями с пожилыми продавцами).
История появления термина
В центре сюжета – случай Ларисы Долиной. Летом 2024 года певица продала свою квартиру в Москве, полученные деньги передала злоумышленникам (часть – через «безопасные счета»), а позже выяснилось, что её обманули. В сентябре 2025 года суд признал сделку недействительной из-за «порока воли» Долиной (она была введена в заблуждение), вернув ей квартиру, тогда как покупательница лишилась и жилья, и денег. Этот резонансный прецедент послужил сигналом: по всей стране появились аналогичные истории. Продавцы и их родственники стали обращаться в суд с исками о возвращении жилья, утверждая, что их ввели в заблуждение. В СМИ и правовых сообществах эта схема стала именоваться «эффектом Долиной», когда единичный прецедент превратился в массовый страх на рынке вторичной недвижимости.
Юридическая суть проблемы
Конфликт юридических интересов здесь простой: с одной стороны – защита прав «пострадавшего» продавца (особенно пожилого, уязвимого) на возврат своей собственности, с другой – права добросовестного покупателя сохранить приобретённое жильё. Поскольку доказать преступную связь покупателя с мошенниками обычно невозможно, суды часто применяют нормы, защищающие продавца от заблуждения или обмана. Основные основания признания сделки недействительной – существенное заблуждение продавца или обман (ст. 178, 179 ГК РФ).
- Суды нередко признают сделки с уязвимыми продавцами недействительными по ст. 177–179 ГК РФ (недееспособность, заблуждение, мошенничество).
- На практике покупатель после оспаривания договора остаётся без недвижимости, а уплаченные средства ему редко возвращают — часто деньги остаются «под арестом» до завершения уголовного процесса против мошенников.
- Позиция судов заключается в защите «слабой стороны» сделки: если доказано, что продавец действовал «не отдавая себе отчёта» (из-за возраста, болезней, стресса или давления), договор расторгается, несмотря на формальную законность оформления.
Масштаб и последствия для рынка
Проблема вышла далеко за рамки одного случая: в 2025 году по таким схемам оспорили уже тысячи сделок по всей России. Даже если официальные цифры сделок остаются стабильными, участники рынка отмечают рост тревожности. Покупатели отказываются от сделок с подозрительно низкой ценой или с пожилыми продавцами и требуют дополнительных гарантий. Многие вторичные сделки теперь сопровождаются дополнительными проверками и условиями.
- В крупных городах отмечается резкий рост безопасных расчётов: например, нотариусы Санкт-Петербурга сообщают, что к осени 2025 года количество сделок через депозит нотариуса более чем удвоилось.
- Риелторы констатируют усложнение сделок с «пенсионерскими» квартирами: вводятся справки из психоневрологического диспансера, участие родственников собственника, запись видеозаседаний и детальная экспертиза документов.
- Вероятно снижение ликвидности такой недвижимости: рынок опасается «волатильных» предложений, и жилье пенсионеров торгуется с дисконтом или дольше находится на продаже.
Риски для покупателей и продавцов
- Покупатель: потеря права собственности (квартира возвращается прежнему владельцу), заморозка вложенных средств и ипотечных обязательств, длительные судебные издержки и репутационные риски.
- «Продавец»-жертва: риск остаться и без квартиры, и без денег (особенно если средства переданы мошенникам), давление со стороны родственников и правоохранителей, необходимость давать показания и участвовать в тяжбах.
Реакция государства и профессионального сообщества
Государство начало пристально следить за ситуацией. В Госдуме обсуждаются законопроекты и меры защиты: предлагается обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, обязательное страхование квартиры при особых обстоятельствах, введение «периода охлаждения» (удержание средств на депозите в банке на несколько дней). Ведомства координируют оценку судебной практики. Профессиональные сообщества также предлагают новые стандарты: например, расширить права нотариусов на проверку истории объекта и состояния продавца, усилить комплаенс банков (запрет «безопасных счетов») и разрабатывать рекомендации для риелторов при сделках с уязвимыми собственниками.
Практические рекомендации покупателям
Чтобы снизить «эффект Долиной» в конкретной сделке, покупателям стоит:
- Внимательно проверять продавца и объект: запрашивать свежую выписку из ЕГРН (выявляет цепочку собственников и ограничения), изучать правоустанавливающие документы и наличие обременений.
- Оценивать состояние продавца: встречаться лично, уточнять семейное и имущественное положение, анализировать подозрительные признаки (резкая скидка, срочность, эмоциональный фон).
- Проводить сделку под контролем экспертов: привлекать опытного юриста и нотариуса, оформлять расчёты через банковский аккредитив или нотариальный депозит, где средства передаются продавцу только после регистрации сделки.
- Привлекать гарантии: по возможности вовлекать в сделку родственников продавца или поручителей, которые подтвердят добровольность его волеизъявления и будут готовы вернуть деньги покупателю, если сделку отменят.
- Рассмотреть титульное страхование: такой полис может компенсировать уплаченные средства в случае последующего признания сделки недействительной.
Практические рекомендации пожилым собственникам
Чтобы не стать участником такой истории, пожилым владельцам жилья нужно:
- Не доверять сомнительным звонкам: игнорировать сообщения «из органов» и предложения перевести деньги на «безопасные счета», исходящие от незнакомцев.
- Перед продажей проконсультироваться: обсуждать условия с доверенными родственниками и юристом, не совершать срочных сделок под давлением и не подписывать документы, не разобравшись в их сути.
- Оформлять сделки надёжно: по возможности проводить нотариальное удостоверение и опись имущества, избегать оформления обширных доверенностей без необходимости.
- Использовать защитные механизмы: по согласованию с близкими оформить ограниченные доверенности, опеку или запрет на регистрируемые сделки без личного участия. Также продумать оформление завещания или брачного договора, чтобы заранее определить судьбу собственности.
Возможные сценарии будущего
Если текущая практика сохранится, количество судебных споров и недоверия будет только расти: сделки станут дороже и дольше, а сегмент с пожилыми продавцами может замедлиться. Одновременно власти и бизнес ищут баланс интересов. Среди обсуждаемых мер – расширение практики обязательного титульного страхования, введение «охлаждающего периода» (например, недельное удержание средств в банке), создание централизованных реестров рисков и обязательные проверки психического и финансового состояния собственника сделки.
Выводы
«Эффект Долиной» – это не разовый казус известности, а симптом системной уязвимости рынка недвижимости перед мошенничеством и правовой неопределённостью. Инвесторы должны помнить: сделки с недвижимостью требуют тщательной подготовки и профессиональной поддержки, особенно если продавец уязвим. Только комплексный подход – глубокая проверка объекта, нотариальное сопровождение, аккуратная организация взаиморасчетов и страхование рисков – позволит избежать дорогостоящих потерь. Без таких мер «эффект Долиной» может коснуться практически любого покупателя жилья.
